Lo Tuyo Pa Manteca, Lo Mío Pa Chicharrón

Proyecto de Ley 678: iguala lo que usted paga y deja intacto lo que usted vale.

Por ABEL D. COMRIE ORTEGA

Tomémosles la palabra. El Proyecto de Ley 678, que reforma el régimen de propiedad horizontal y espera primer debate en la Asamblea, dice inspirarse en la equidad entre propietarios. Su idea es sencilla: que todos los apartamentos paguen la misma cuota de mantenimiento, sin importar el tamaño, porque todos reciben los mismos servicios.

Aceptemos la premisa por un momento y llevémosla hasta el final. Eso es lo que se le hace a un principio para saber si lo es. Si la igualdad entre unidades es el criterio que debe gobernar la propiedad horizontal, no puede gobernar solo el renglón de los gastos. Tendría que gobernar también la tabla de coeficientes de participación, esa que asigna a cada apartamento un porcentaje sobre los bienes comunes según su valor. Un principio no se aplica por tramos.

De modo que la pregunta es inevitable: si vamos a la igualdad, ¿por qué el estudio de sesenta metros no tiene el mismo coeficiente que el penthouse de trescientos? Nadie lo propone. Ni el proyecto, ni el proponente, ni quienes lo respaldan. Y no lo proponen por una razón excelente, que comparto: el coeficiente no es un número administrativo. Es la medida de lo que a cada quien le pertenece de las áreas comunes. Es propiedad. Igualarlo por ley sería quitarle patrimonio a alguien, y la Constitución no lo permite.

Perfecto. Pero entonces ya sabemos algo importante sobre este proyecto. La igualdad aparece exactamente donde le rebaja la cuota al propietario de mayor valor. Y desaparece exactamente donde le costaría patrimonio. Se invoca para las cargas y se archiva para los derechos. Un principio que solo opera en la dirección que beneficia al mismo sujeto no es un principio: es un resultado buscado, al que se le puso encima el vocabulario de la justicia.

Veamos qué queda cuando se desarma ese vocabulario. Nuestro régimen, como toda comunidad de bienes, mide con una sola vara dos cosas que van juntas: cuánto te pertenece de lo común y cuánto aportas para conservarlo. Derechos y cargas, la misma proporción. No es una elección estética del legislador de 2022. Es lo que impide que una comunidad de propietarios se vuelva un sistema de subsidios internos.

El Proyecto 678 rompe esa correspondencia. Deja los derechos donde están, proporcionales al valor, y traslada las cargas a la cabeza. El resultado es un propietario que recibe en proporción y contribuye en partes iguales.

Llevémoslo a un caso concreto. Un edificio se extingue. Se vende el terreno y se reparte el producto entre los propietarios, según el coeficiente de cada uno. El penthouse se lleva una tajada varias veces mayor que la del estudio. Es correcto, porque le pertenecía varias veces más. Pero durante los veinte años anteriores, bajo el Proyecto 678, el dueño del estudio habría contribuido igual que el del penthouse a conservar ese bien. Mismo pago mensual, para cuidar una cosa de la que a uno le pertenecía mucho más que al otro. Eso tiene un nombre, y no es equidad. Es que el propietario pequeño le financió al grande la conservación de su patrimonio, mes por mes, durante dos décadas.

En el campo, hace cien años, cuando se freía la lonja del cerdo, lo que se buscaba era la manteca. Con ella se cocinaba y hasta se curaban heridas. Lo que quedaba era la piel quemada, el chicharrón, y eso se botaba. De ahí viene el refrán, que es la queja del que se quedó con lo que no servía.

Aquí la manteca es el coeficiente: el valor, la porción sobre lo común, el peso del voto en la asamblea. El chicharrón es la cuota, la carga, el recibo de cada mes. Y las dos cosas salen de la misma lonja, porque el coeficiente y la cuota se predican de la misma unidad inmobiliaria. El proyecto agarra esa lonja, deja el valor donde está y reparte el costo por cabeza.

Y todavía falta el detalle que lo cierra. En nuestras asambleas, las decisiones de fondo no se cuentan por cabeza: se miden por valor. El proyecto no toca esa regla. Así que el dueño del penthouse conserva íntegro su peso para aprobar o vetar lo que se discuta, mientras aporta lo mismo que el apartamento más modesto del edificio. Paga menos y sigue mandando.

Que no se me entienda mal. No estoy pidiendo que se iguale la tabla de coeficientes. Sería una barbaridad jurídica y además sería inconstitucional. Lo que señalo es lo contrario: que si el propio proyecto retrocede espantado ante esa consecuencia de su premisa, es porque la premisa nunca fue suya. Y conviene decir lo que casi nadie dice. La Ley 284 ya resuelve el problema que el proyecto dice venir a resolver. Si en un edificio el reparto por metraje produce resultados injustos, el artículo 26 permite que esa asamblea, esa y no la Asamblea Nacional, acuerde repartir la cuota de otro modo. La herramienta existe y se ejerce donde la gente conoce su edificio.

El Proyecto 678 no crea una solución. Le quita a todas las comunidades del país una que ya tenían, para imponer desde arriba una regla única que le sube la cuota al que menos tiene y se la baja al que más tiene. Está pendiente de primer debate. Lo que se decide ahí no es un tecnicismo de abogados. Es quién paga la conservación de lo que es de todos, y en qué proporción.